L’investissement immobilier a la faveur des Français. La pierre est réputée pour être une valeur sûre, en particulier en temps de crise. Ce placement est en tout état de cause moins volatil que la bourse. Mais pour pleinement profiter de son investissement et des avantages financiers, il est important de choisir un placement rentable. Des experts en investissement peuvent vous aider, en vous présentant les dispositifs les plus intéressants en fonction de votre situation et de vos objectifs. Quels critères déterminent la rentabilité d’un investissement immobilier ?
Pour qu’un placement immobilier soit rentable, on dit souvent que le critère le plus important est l’emplacement. Il vaut mieux en effet choisir une zone attractive pour les locataires potentiels, qu’il s’agisse de particuliers à la recherche d’une résidence principale, de vacanciers ou encore de professionnels, qui ont besoin de bureaux. Nous reviendrons plus en détail sur le critère de l’attractivité liée au lieu. Il détermine pour une part non négligeable le taux d’occupation du bien et donc les loyers que vous pouvez toucher. En tant que propriétaire bailleur, vous avez tout intérêt à limiter les périodes de vacances locatives. Mais la rentabilité relève aussi d’autres facteurs. Ainsi, le prix d’achat du bien a son importance, tout comme le taux de votre prêt ou la qualité de la gestion locative. Enfin, la rentabilité peut être augmentée en utilisant les dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Le dispositif Malraux est une forme particulière d’investissement immobilier portant sur des programmes de réhabilitation de logements dans des secteurs historiques. En échange d’un investissement locatif dans des immeubles appartenant à un site patrimonial remarquable, le propriétaire bénéficie d’un avantage fiscal. Cet avantage prend la forme d’une réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux de rénovation dans les secteurs sauvegardés. Le montant de la réduction est de 22 % de l’enveloppe travaux dans les sites patrimoniaux remarquables. Le montant des travaux déductibles est plafonné à 400 000 euros sur une période de 4 ans. L’avantage fiscal n’entre pas dans le plafond des niches. Dans tous les cas, les travaux sont suivis et vérifiés par un architecte des bâtiments de France. L’investissement par le biais d’un dispositif Malraux passe le plus souvent par un promoteur spécialisé, qui gère le chantier. En raison de la complexité du montage financier, il est bon de se faire accompagner par des spécialistes de ce type d’investissement, comme Altarea Patrimoine.
Alternatives au dispositif Malraux : investissement dans le neuf ou dans l’ancien
Si vous n’avez pas la possibilité d’investir dans un immeuble historique concerné par la loi Malraux, il existe d’autres dispositifs intéressants. Vous pouvez par exemple investir dans le neuf par le biais du dispositif Pinel. En échange d’un engagement de louer à un loyer modéré sur une période d’au moins 6 ans, à des locataires qui respectent le plafond de revenus fixé par l’État, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 à 19 %. Dans l’ancien, vous avez la possibilité de profiter du dispositif du déficit foncier, qui vous permet de déduire le montant des travaux des revenus locatifs. Vous réduisez également votre revenu imposable. La rentabilité peut être augmentée en veillant à financer son projet immobilier de manière optimisée. Les intérêts du prêt sont en effet déductibles, eux aussi, de vos revenus fonciers. L’investissement en tant que LMNP, c’est-à-dire en tant que loueur en meublé non professionnel, vous permet de déduire 50 % des revenus fonciers. Vos biens loués en meublé ne doivent pas générer plus de 23 000 euros de revenus cumulés par an. Dans le cas contraire, vous basculez dans le statut de loueur professionnel, fiscalement moins intéressant. Parmi les investissements envisageables figurent les locations de vacances et locations saisonnières, les appartements pour les étudiants ou encore les investissements dans les résidences pour personnes âgées.
Importance de l’emplacement pour votre rentabilité
Comme nous l’avons vu, l’emplacement est un des critères essentiels d’un investissement réussi. C’est la garantie que vous disposez d’un vivier suffisant de locataires potentiels. Avant de vous lancer dans un placement immobilier, vous devriez donc toujours vérifier l’attractivité de la zone. Il peut s’agir d’un appartement en centre-ville, mais ce n’est pas le seul critère. Il faut aussi que la zone offre toutes les infrastructures nécessaires, comme des commerces, des transports en commun, et des emplois. Les logements situés dans une zone agréable, avec des espaces verts et des immeubles bien entretenus, sont plus attractifs. Il vaut mieux éviter les zones au bâti dégradé. Pour un investissement dans une résidence de vacances, l’importance de la localisation est évidente. Il en va de même des studios et logements étudiants, qui doivent être situés dans une grande ville universitaire. Si vous souhaitez investir dans des locaux professionnels, vous avez tout intérêt à vous faire conseiller par des spécialistes en placement comme Altarea Patrimoine. La rentabilité d’un investissement dans la pierre dépend en grande partie de l’attractivité du bien, et vous devez y veiller, en tant que propriétaire, en effectuant les travaux nécessaire à la mise en valeur du logement. Mais le montage financier est, lui aussi, important. Vous pouvez vous faciliter la tâche en investissant dans la pierre papier par le biais de parts de SCPI. Tous les types d’immobilier sont disponibles : le locatif à usage d’habitation, mais aussi les locaux professionnels, comme les hangars et halls de stockage, les bureaux ou les hôtels. Vous pouvez investir dans des résidences de vacances, des résidentes étudiantes ou pour séniors par le biais de la pierre papier. Il suffit d’acquérir des parts, en direct ou dans le cadre d’une assurance vie, par exemple. Un gestionnaire s’occupe de vos biens et vous touchez les revenus associés à votre nombre de parts.